2022년 8월 이후 최악의 전세난이 다가오고있다.
왜?
틀어막기도, 방치하기도…‘민심의 역린’ 전세대출 어쩌나
최근 뉴스들에서 연말 전세대출 규제가 결국 서민층에게 큰 부담으로 작용할 것이라며 연일 보도된다. 이는 가을철겨울철 이사 기간인 10월부터 1월이 눈앞으로 다가와 전세집을 알아보고 있는 서민들과 연말까지 전세대출 규제 방안을 추가하겠다는 정부와의 갈등이 극에 달했기 때문이다.
하지만 지금 2021년보다 내년인 2022년이 지금보다 전세가격은 폭등하며 휠씬 불안정해진다면 믿겠는가?
인허가 물량
일단, 3년 후 공급물량의 선행지표인 인허가 물량을 자세히 들여다 보자.
[수도권|서울|인천|경기] 의 10년 평균 인허가 물량은 각각 [ 285,191 | 79,236 | 28,864 | 177,090 ] 이다. 하지만 지난 4년간의 평균 인허가 물량은 각각 [ 281,507 | 74,834 | 33,835 | 172,838 ] 이다. 수도권은 문재인 정부들어 1.3% 감소, 서울 5.6% 감소, 인천 17.2% 증가, 경기도 2.4% 감소하였다. 즉, 평균과 최근 4년 누계 주택 인허가 물량을 비교해 본다면 [ 수도권: -14,736 | 서울: -17,610 | 인천: 19,882 | 경기: -17,009 ] 만큼 부족했다는 소리다.
앞서 말했듯, 인허가 물량은 3년후의 공급(입주)물량이다. 따라서 앞으로의 2021~2024년은 지속적인 입주물량 감소가 이어질 것이다.
입주물량과 전세 안정화 가능성?
앞서 말한 상황에서 전세 안정화는 불가능하다고 생각한다. 현 상황은 전세 안정화와 거리가 매우 멀다. 입주물량과 전세가격은 상관관계를 살펴보자면, 입주물량이 사람이 살 수 있는 실질적인 공급이기에 전세가의 하방요인으로 작용한다. 따라서 전세가격을 안정화시키려면 충분한 공급(입주)물량이 반드시 필요하다. 예시로는 2기 신도시가 있다. 2007년 강남과 접근성 뛰어난 2기 신도시 판교와 동탄 입주시기였고, 2008년 글로벌 금융위기가 겹치면서 서울 아파트 오름세가 진정되었다. 이에 2008년 서울 아파트 전세 평균 가격 640만원에서 617만원으로 3.4% 감소하였다. 이후 서울 아파트 전세 평균 가격은 매년 증가 추세이다.
전세의 현 상황과 다수의 계약갱신청구권 만기일(22년8월이후)
현재 서울 전세 시장은 아파트 매매가격과 함께 상승추세이다. 더불어, 최근 전세 실거래가를 찾아보면 가격이 2배차이인 2중~3중의 전세가격을 볼수있다. 이런 현상은 계약갱신청구권 이후부터 나타났다.
2020년 7월31일에 계약갱신청구권과 전월세상한제를 보장한 주택임대차보호법 시행되었다. 이때 계약갱신청구권은 부동산 전문가들 사이에서도 의견은 분분했다. 2+2가 세입자에게 주거 안정을 보장하며, 전세가격을 안정화시킬 것 이다라는 입장과 계약갱신청구권을 쓰지 못하는 상황인 세입자들(집주인 실거주등 이유)이 갱신청구권으로 전세매물이 감소한 시장에 던져지며 오히려 임대인 우위의 시장이 형성될 것이라는 입장이 대립하였다.
1년이 지난 지금 기준으로는 후자의 부동산 전문가들이 맞췄다. 그리고 더 나아가 필자가 생각하는 더 큰 부작용은 이제부터다.
첫 계약 갱신 청구권을 활용한 세입자들은 20년 3분기부터 활용하였으며, 이들의 첫 계약 시점은 18년 3분기이다.
18년 3~4분기 서울 전세거래량은 74,825 건이다. 이는 10년 평균 서울 전세거래량(32,751건)의 2분기값 65,502 건보다 14%높은 수치이다. 이들의 몇몇은 주택 매매수요로 변화하였고, 몇몇은 중간에 개인적 사정에 의해 새로 전세계약을 하였을 것이다. 하지만 대부분은 21년 3분기를 시작으로 계약갱신청구권을 쓰지 못하고, 새 전세계약을 해야하는 상황에 놓인다.
결국 전세 수요와 공급 속에서 수요는 21년 8월이후부터 폭발할 것 이며, 공급(신규입주)물량은 매우 적어지는 것은 예정되어있는 현실이다.
내년시장 예상 결론
내년 필자의 결론은 적어도 2023년까지는 서울 주택은 상승보합을 반복하며 우상향을 그릴 것이라고 생각한다. 개인적으로 멸실주택에 대한 전세가격의 폭등을 감수하더라도 모두가 원하는 입지인 서울,수도권의 아파트를 공급하기 위해 재개발, 재건축 규제를 모두 완화하거나 폐지하여 충분하고 빠른 공급을 하는 방향으로 주택 안정화 정책을 세워주면 좋겠다는 생각을 한다.